전세자금대출을 받으면서 은행 창구에서 들은 말 중 가장 중요했던 건 금리도 한도도 아니었습니다. “가계약 걸기 전에 자산심사부터 미리 받아보세요”였습니다.
그때는 왜 그렇게까지 말하는지 몰랐습니다. 나중에 자산심사 구조를 들여다보고 나서야 이해했습니다. 자산심사는 내 통장에 들어있는 금액부터 전세 보증금, 월세 보증금, 내 차의 시세까지 다 봅니다. 그리고 토지, 건물 다 보는데 토지의 경우 부정확하게 보더라구요. 이의제기를 해야 하는데 시간은 촉박합니다. 이 글은 은행에서 받아온 상품설명서 한 장을 그대로 놓고, 제가 거기에 형광펜을 긋고 메모한 것들을 하나씩 풀어 쓴 기록입니다.
위 사진은 2026년 1월 23일 창구에서 받은 상품설명서입니다. 형광펜과 손글씨는 설명을 들으며 제가 표시한 것이고, 문서번호와 직원명은 가렸습니다.
한 줄 요약
- 가계약 전에 기금e든든에서 자산심사를 미리 받으십시오. 계약금을 걸고 나서 떨어지면 늦습니다
- 금융자산은 과거 3개월을 봅니다. 계약 직전에 돈을 옮겨도 소용없습니다
- 준비서류에서 가장 많이 틀리는 건 등본이냐 초본이냐입니다
- 건강보험자격득실확인서는 무조건 내야 하고, 대신 재직증명서를 생략할 수 있습니다
- 혼인신고를 안 했어도 받을 수 있습니다
1. 가계약 걸기 전에 자산심사부터
제가 설명서 구석에 적어 둔 메모가 이것입니다. 자산심사, 가계약일 30일 전 기금e든든. 왜 그래야 하는지는 심사가 두 번 이루어진다는 걸 알면 분명해집니다.
| 구분 | 조회 범위 | 부적격이면 |
|---|---|---|
| 사전자산심사 | 부동산·자동차·일반자산 + 7개 수탁은행 금융자산 | 대출 취소 |
| 사후자산심사 | 위 + 전체 금융기관(사회보장정보원 수집) | 가산금리 또는 기한이익상실 |
문제는 뒤쪽입니다. 사전심사를 통과해 대출이 이미 실행된 뒤에 사후심사에서 걸리면 그냥 넘어가지 않습니다.
| 순자산 기준 초과액 | 가산금리 |
|---|---|
| 1천만 원 이하 | +0.1%p |
| 1천만 ~ 5천만 원 | +2%p |
| 5천만 ~ 1억 원 | +4%p |
| 1억 원 초과 | +4%p 및 기한이익상실 |
여기에 더해 가산금리가 붙은 대출은 기한 연장 같은 조건변경이 불가능하고, 받고 있던 우대금리도 전부 사라집니다. 1.3%에 받은 대출이 3%대로 뛸 수 있다는 뜻입니다.
돈을 미리 옮겨도 소용없는 이유
계약 직전에 통장을 비우면 되지 않나 싶지만 그렇지 않습니다. 산정 기준이 이렇습니다.
- 요구불예금 — 조회기준일로부터 과거 3개월 평균 잔액
- 조회기준일 — 조회 요청일로부터 3개월 전일이 속하는 달의 마지막 날
- 즉 대출접수일 기준 과거 3개월이 잡힙니다
그래서 미리 돌려봐야 합니다. 기금e든든에서 결과를 확인할 수 있고, 부적격이면 상세 내역도 열람됩니다. 이의신청은 통지일로부터 10영업일 이내에 한 번에 몰아서 해야 합니다. HUG가 수탁은행에 부적격을 확정 통보한 뒤에는 접수가 안 되고, 그때는 대출을 취소하고 다시 신청해야 합니다.
자산 계산에서 사람들이 틀리는 두 가지
- 마이너스통장은 부채로 안 쳐줍니다. 한도대출은 금융부채에서 제외됩니다. 마이너스통장으로 자산을 상계할 생각이라면 계산이 어긋납니다.
- 지금 살고 있는 전세보증금도 자산입니다. 임대차계약서상 보증금이 그대로 일반자산에 들어갑니다.
- 자동차도 지방세법 시가표준액으로 잡힙니다.
기준은 부부합산 순자산 3.45억 원 이하입니다(2026년 전·월세자금 기준, 이전 3.37억). 매년 통계청 가계금융복지조사에 연동돼 바뀝니다.
2. 이 대출이 뭔가
| 대상 | 접수일 기준 2년 내 출산(2023.1.1. 이후 출생아), 무주택 세대주 |
| 소득 | 부부합산 1.3억 이하 (맞벌이 2억 이하, 각 1인 1.3억 이하) |
| 자산 | 순자산 3.45억 이하 |
| 금리 | 연 1.3% ~ 4.3% |
| 한도 | 최대 2.4억, 임차보증금의 80% 이내 |
| 대상주택 | 전용 85㎡ 이하, 보증금 수도권 5억·그 외 4억 이하 |
| 기간 | 2년, 최장 12년 (미성년 자녀당 2년 추가해 최장 20년) |
| 중도상환수수료 | 없음 |
가장 덜 알려진 조건은 이것입니다. 혼인신고를 하지 않아도 받을 수 있습니다. 이 경우 신생아 기준 가족관계증명서상 등재된 부모의 소득과 자산을 합산해 심사합니다. 설명서에 “신생아 기준 가족관계증명서(대출 신청인이 혼인신고를 하지 않은 경우)”라고 적힌 줄이 그것입니다.
반대로 걸리는 조건도 있습니다. 대출접수일 현재 공공임대주택에 살고 있으면 안 됩니다. 다만 그 집이 이번 대출 대상이거나 퇴거하는 경우는 됩니다.
3. 담보 세 가지 — 고르는 것에 따라 한도가 달라집니다
설명서 맨 위 담보종류에 세 줄이 있습니다. 저는 여기에 동그라미를 쳤습니다. 무엇을 고르느냐에 따라 한도를 계산하는 식이 완전히 달라지기 때문입니다.
| 담보 | 한도가 정해지는 기준 |
|---|---|
| ① 한국주택금융공사(HF) 전세대출보증 | 소득과 신용도 |
| ② 주택도시보증공사(HUG) 전세금안심대출보증 | 소득과 목적물. 전세보증금반환보증이 함께 붙음 |
| ③ 채권양도협약기관 반환채권양도 | 아래 계산식 |
③은 연간인정소득 − 본인 부채금액의 25% − 기존 기금 전세대출잔액으로 계산합니다. 연간인정소득은 이렇게 환산합니다.
| 연간소득 | 연간인정소득 | 부채 0일 때 한도 |
|---|---|---|
| 무소득 ~ 1,500만 원 | 4,500만 원 | 4,500만 원 |
| 1,500만 ~ 2,000만 원 | 연간소득 × 3.5 | 최대 7,000만 원 |
| 2,000만 원 초과 | 연간소득 × 4.0 | 연소득 3,000만 → 1.2억 |
③은 아무 집에서나 되는 게 아닙니다. LH, SH, 경기도시공사, 부산도시공사, 전북개발공사, 공공임대리츠, 청년희망리츠 같은 협약기관 소유 주택이어야 합니다. 부산은행과 iM뱅크(대구)에서는 이 방식 자체가 안 됩니다.
그리고 설명서에 제가 표시해 둔 줄이 하나 더 있습니다. 1년 미만 재직자는 한도가 2천만 원 이하로 제한될 수 있습니다. 이직한 지 얼마 안 됐다면 이것부터 확인해야 합니다. 이 경우 급여통장 사본이나 계좌 거래내역서를 추가로 냅니다.
4. 제가 형광펜 친 서류 네 가지
준비서류 목록이 길지만, 실제로 헷갈려서 두 번 가게 되는 건 몇 개뿐입니다.
① 주민등록등본 — “초본”에 동그라미를 쳤습니다
최근 5년 주소변동 이력이 포함된 1개월 이내 발급분이 필요합니다. 그런데 변동이력이 없으면 초본을 추가로 내야 합니다. 등본만 떼 가면 다시 가야 합니다. 결혼예정자라면 배우자 예정자의 최근 5년 주소변동 이력이 포함된 주민등록(초)본도 함께 필요합니다.
② 가족관계증명서 — “떼어”라고 적어 뒀습니다
1개월 이내 발급분. 단독세대주, 배우자분리세대, 결혼예정자, 세대주 예정자에 해당하면 필요합니다. 본인이 어디에 해당하는지 애매하면 창구에서 먼저 물어보는 편이 빠릅니다.
③ 건강보험자격득실확인서 — 형광펜을 제일 진하게 그었습니다
설명서에 “필수 제출(소득 종류 확인 목적)”이라고 굵게 적혀 있습니다. 소득이 근로인지 사업인지 가리는 서류라 무조건 냅니다.
대신 이득이 하나 있습니다. 이 서류에서 재직회사가 확인되면 재직증명서와 회사 사업자등록증을 생략할 수 있습니다. 회사에 서류를 부탁하지 않아도 된다는 뜻이라, 알고 가면 번거로움이 확 줄어듭니다.
④ 출생증명서 · 신생아 기준 가족관계증명서
이 대출의 자격 자체를 증명하는 서류입니다. 입양이면 입양관계증명서 또는 친양자입양관계증명서를 냅니다. 입양의 경우 접수일 기준 입양아 나이가 만 2살 미만이어야 하고, 대출받은 날부터 1년 이상 입양상태를 유지해야 합니다.
5. 금리 — 0.1%p가 얼마인가
금리는 부부합산 연소득과 임차보증금 두 축으로 정해집니다. 폭이 꽤 넓습니다.
| 금리 | 대출 2억 기준 연이자 | 월 부담 |
|---|---|---|
| 연 1.3% (최저) | 260만 원 | 21만 6,667원 |
| 연 2.2% | 440만 원 | 36만 6,667원 |
| 연 3.2% | 640만 원 | 53만 3,333원 |
| 연 4.3% (최고) | 860만 원 | 71만 6,667원 |
우대금리는 중복 적용되고, 합쳐서 0.5%p가 상한입니다.
| 조건 | 인하폭 |
|---|---|
| 부동산 전자계약 체결 | −0.1%p |
| 접수일 기준 2년 내 추가 출산 자녀 1명당 | −0.2%p |
| 출생 후 2년 초과 미성년 자녀 1명당 | −0.1%p |
| 신청액이 산정 한도의 30% 이하 | −0.2%p |
| 지방 소재 주택 (별도 적용) | −0.2%p |
추가 출산은 금리만 깎아주는 게 아닙니다. 자녀 1명당 특례금리 적용기간이 4년씩 연장되어 최장 12년까지 갑니다. 대출 기간 중에 아이가 생겼다면 은행에 가서 조건변경을 신청해야 반영됩니다. 가만히 있으면 자동으로 되지 않습니다.
6. 설명서 아래쪽 작은 글씨
“상품 가입 전 알아두실 사항” 박스는 글씨가 작아서 그냥 넘기기 쉬운데, 돈이 걸린 내용이 들어 있습니다.
| 대출금 | 수입인지 총액 | 내가 내는 몫 |
|---|---|---|
| 5천만 원 이하 | 비과세 | 0원 |
| 5천만 ~ 1억 원 | 7만 원 | 3만 5천 원 |
| 1억 ~ 10억 원 | 15만 원 | 7만 5천 원 |
그리고 꼭 읽어야 할 경고가 있습니다. 선순위채권과 임차보증금을 합친 금액이 주택 시세를 넘으면, 경매가 진행될 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 임차주택에 신탁등기가 되어 있는 경우도 마찬가지로, 정당한 임대권한이 있는 사람이 누구인지 바뀔 수 있습니다. 계약 전에 등기사항전부증명서를 직접 확인하십시오.
7. 신청 시기를 놓치면 끝입니다
- 신규 계약 — 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
- 갱신 계약 — 계약갱신일(월세에서 전세로 전환한 경우 전환일)로부터 3개월 이내
- 임차보증금의 5% 이상을 이미 지불한 상태여야 합니다
놓치기 쉬운 건 보증(HF·HUG)도 같은 기한 안에 따로 신청해야 한다는 점입니다. 기금e든든으로 비대면 신청했다면 수탁은행 영업점에 방문해 보증을 신청하고, 창구에서 대면 신청했다면 대출 신청 시 보증도 같이 접수됩니다.
대출 실행 후에도 조건이 남습니다. 주택을 사면 이 대출을 상환해야 합니다. 세대원 전원의 기금 중복대출 여부도 계속 점검 대상입니다.
정리
- 가계약 전에 기금e든든에서 자산심사를 미리 받으십시오. 이 글에서 하나만 가져가신다면 이것입니다
- 금융자산은 과거 3개월이 잡힙니다. 마이너스통장은 부채로 안 쳐주고, 현재 전세보증금은 자산에 들어갑니다
- 사후심사에서 걸리면 이미 받은 대출에 최대 4%p가 붙고 우대금리가 사라집니다
- 주민등록은 등본만으로 부족할 수 있습니다. 변동이력이 없으면 초본까지
- 건강보험자격득실확인서는 필수이고, 그 덕에 재직증명서를 생략할 수 있습니다
- 혼인신고를 안 했어도 됩니다. 공공임대주택에 살고 있으면 안 됩니다
- 중도상환수수료가 없으니, 여유가 생기면 언제든 갚아도 손해가 없습니다
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출처
- 주택도시기금 — 신생아 특례 버팀목대출 (대상·금리·한도·담보)
- 주택도시기금 — 자산심사 안내 (심사 절차·산정기준·가산금리)
- KB국민은행 신생아 특례 버팀목 전세자금대출 상품설명서 (준법감시인 심의필 제2025-5256-13호, 유효기간 2026.01.01~2027.12.31)
- 자산심사 상담센터 1551-3119 · HUG 콜센터 1566-9009 · 주택도시기금 전용상담센터 1599-1771
제도는 자주 바뀝니다. 금리와 한도는 신청 시점 기준으로 반드시 수탁은행에 확인하십시오. 이 글은 참고용이며 대출 승인 여부와 조건은 심사 결과에 따릅니다.
작성: 신사임당 · 최종 수정: 2026년 10월 22일