집은 있는데 현금이 없는 경우가 있습니다. 노후 자산의 대부분이 살고 있는 집 한 채에 묶여 있는데, 그 집을 팔면 당장 살 곳이 없어집니다.
주택연금은 그 상황을 위해 만든 제도입니다. 집에 계속 살면서, 그 집을 담보로 매달 연금을 받습니다. 국가가 보증하고 한국주택금융공사가 운영합니다.
한 줄 요약
- 부부 중 한 명이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다
- 공시가격 12억 원 이하 주택 또는 주거용 오피스텔
- 다주택자도 합산 공시가격이 12억 원 이하면 가능합니다
- 집에 계속 살면서 평생 매달 받습니다
- 월지급금은 가입 시점의 나이와 시세로 정해지고 이후 바뀌지 않습니다
- 2026년 3월 1일 신규 신청자부터 월지급금이 조정됐습니다
- 초기보증료 주택가격의 1.0%가 듭니다 — 3억 원이면 300만 원
- 기초연금 수급자 + 2억 5천만 원 미만 1주택이면 우대형으로 20~25% 더
어떻게 굴러가는 제도인가
쉽게 말하면 거꾸로 된 주택담보대출입니다. 일반 담보대출은 목돈을 한 번에 받고 매달 갚습니다. 주택연금은 반대로 매달 받고, 갚는 시점은 나중으로 미룹니다.
부부가 모두 사망하면 그때 집을 처분해 정산합니다. 받은 연금 총액이 집값보다 적으면 남는 돈은 상속인에게 갑니다. 반대로 오래 살아서 받은 금액이 집값을 넘어도 상속인에게 추가로 청구하지 않습니다. 이 두 방향의 보장이 주택연금의 핵심입니다.
가입 요건
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 1명이 55세 이상 |
| 주택 가격 | 공시가격 12억 원 이하 |
| 주택 종류 | 주택 또는 주거 목적 오피스텔 |
| 다주택 | 부부 소유 주택 합산 12억 원 이하면 가능 |
| 거주 | 가입 주택에 실제 거주 |
여기서 자주 오해가 생깁니다. 가입 가능 여부를 따질 때는 공시가격, 월지급금을 계산할 때는 시세입니다. 아파트는 한국부동산원 시세와 KB 시세를 순서대로 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택이나 오피스텔은 감정평가를 받습니다. 주택가격 2억 5천만 원 미만 1주택자는 감정평가수수료를 지원받을 수 있습니다.
나이도 오해하기 쉽습니다. 가입은 부부 중 한 명만 55세를 넘으면 되지만, 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 계산합니다. 남편이 70세여도 배우자가 60세면 60세 칸을 봐야 합니다.
공시가격이 12억 원을 넘는 2주택자도 길이 있습니다. 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
실거주 요건에도 예외가 있습니다. 병원이나 요양시설 입원, 자녀 봉양을 위한 장기체류, 노인주거복지시설 이주라면 그 집에 살지 않아도 가입할 수 있습니다. 단 부부합산 1주택자만 해당됩니다.
얼마를 받나 — 나이와 집값으로 정해집니다
월지급금은 가입 시점의 나이와 주택 시세로 정해집니다. 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 많이 받습니다. 공사가 공개한 표가 있습니다.
| 연령 | 2억 원 | 3억 원 | 5억 원 | 7억 원 | 9억 원 | 12억 원 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 31만 2천 | 46만 8천 | 78만 | 109만 2천 | 140만 4천 | 187만 2천 |
| 60세 | 42만 1천 | 63만 2천 | 105만 3천 | 147만 5천 | 189만 6천 | 252만 8천 |
| 65세 | 50만 5천 | 75만 8천 | 126만 4천 | 177만 | 227만 6천 | 303만 5천 |
| 70세 | 61만 5천 | 92만 3천 | 153만 9천 | 215만 5천 | 277만 | 341만 4천 |
| 75세 | 76만 2천 | 114만 3천 | 190만 6천 | 266만 9천 | 343만 1천 | 366만 6천 |
| 80세 | 96만 6천 | 144만 9천 | 241만 6천 | 338만 2천 | 406만 | 406만 |
공사가 든 예시가 70세·3억 원 주택 → 월 92만 3천 원입니다. 표에서 가장 많이 참고되는 칸입니다.
5년 늦추면 얼마나 늘어나나
표를 세로로 읽으면 가입 시기의 효과가 보입니다. 3억 원 주택을 기준으로 보겠습니다.
- 65세 가입 → 월 75만 8천 원
- 70세 가입 → 월 92만 3천 원
92만 3천 − 75만 8천 = 월 16만 5천 원 차이 (21.8% 많음) - 75세 가입 → 월 114만 3천 원
114만 3천 − 92만 3천 = 월 22만 원 차이
다만 늦게 가입하면 받는 기간이 짧아집니다. 65세에 가입해 90세까지 산다면 25년 × 12개월 × 75만 8천 원 = 약 2억 2,740만 원, 75세에 가입하면 15년 × 12개월 × 114만 3천 원 = 약 2억 574만 원입니다. 오래 살수록 일찍 가입한 쪽이 총액에서 앞섭니다.
집 종류에 따라 달라집니다
같은 70세·3억 원이라도 주택 종류에 따라 금액이 갈립니다.
| 주택 종류 | 월 수령액 | 일반주택 대비 |
|---|---|---|
| 일반주택 | 92만 3천 원 | — |
| 노인복지주택 | 78만 9천 원 | 13만 4천 원 적음 |
| 주거목적 오피스텔 | 74만 6천 원 | 17만 7천 원 적음 |
오피스텔은 일반주택보다 약 19% 적습니다. 같은 값의 집이라도 종류를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
이 표를 그대로 믿으면 안 되는 이유
위 금액은 2026년 3월 1일 신규 신청자 기준입니다. 기준이 자주 바뀝니다. 2026년 3월 1일에 월지급금이 조정됐고, 6월 1일부터는 우대형 주택연금의 우대 폭도 확대됐습니다.
또 월지급금 계산에 쓰는 것은 공시가격이 아니라 시세입니다. 표의 금액은 시세 기준이므로, 공시가격으로 어림잡으면 실제와 벌어집니다.
본인 금액은 공사 예상연금 조회에 나이와 주택 가격을 넣으면 바로 나옵니다. 가입 상담 전에 이것부터 해보십시오.
놓치기 쉬운 것들
받는 방식을 고를 수 있습니다
매달 같은 금액만 받는 것이 아닙니다. 종신지급방식에서는 세 가지 유형 중에서 고릅니다.
- 정액형 — 매월 같은 금액. 위 표가 이 기준입니다
- 초기증액형 — 처음 3·5·7·10년 중 고른 기간은 정액형보다 많이, 그 뒤로는 적게
- 정기증가형 — 처음에는 적게 받고 3년마다 4.5%씩 올라감
자녀 교육비나 빚이 남아 초반에 돈이 더 필요하면 초기증액형, 물가가 걱정이면 정기증가형이 맞습니다. 상담 때 세 가지를 다 받아 보고 비교하십시오.
저당권방식과 신탁방식이 다릅니다
담보를 맡기는 방법이 둘인데, 차이가 생각보다 큽니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 소유권 | 가입자가 보유 (근저당권 설정) | 공사로 이전 (신탁등기) |
| 가입자 사망 시 배우자 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 자동 승계 |
| 보증금 받는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
배우자 승계가 자동이라는 점이 큽니다. 저당권방식은 가입자가 먼저 세상을 떠나면 자녀 전원의 동의를 받아 소유권 이전등기를 해야 배우자가 연금을 이어받습니다. 자녀와 사이가 틀어지면 연금이 끊길 수 있습니다. 신탁방식은 그 절차가 없습니다.
남는 방 하나를 보증금 받고 세놓고 싶다면 신탁방식이어야 합니다.
연금 통장은 따로 만드십시오
주택연금 지킴이 통장이 있습니다. 월지급금 중 최저생계비에 해당하는 월 250만 원까지만 입금되는 대신, 그 돈은 압류되지 않습니다. 빚 문제가 있는 분이라면 일반 통장으로 받다가 압류당하는 일을 막을 수 있습니다.
집값이 올라도 월지급금은 오르지 않습니다
가장 많이 오해하는 부분입니다. 월지급금은 가입할 때 확정되고 그 뒤로 바뀌지 않습니다. 가입 후에 집값이 두 배가 되어도 받는 돈은 그대로입니다. 대신 정산할 때 오른 집값이 반영되므로 상속인에게 돌아가는 몫이 늘어납니다.
가입이 늦을수록 월지급금은 많아집니다
같은 집이라면 65세에 가입할 때보다 75세에 가입할 때 매달 받는 금액이 많습니다. 받을 기간이 짧다고 보기 때문입니다. 빨리 가입하는 것이 항상 유리하지는 않습니다. 당장 생활비가 급하지 않다면 서두를 이유가 없습니다.
우대형이 있는지 먼저 확인하십시오
조건이 맞으면 우대형 주택연금으로 더 받습니다. 두 가지를 동시에 충족해야 합니다.
- 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자(65세 이상)
- 부부 합산 시가 2억 5천만 원 미만의 1주택
얼마나 더 받는지는 집값에 따라 갈립니다.
| 주택 시가 | 일반형 대비 |
|---|---|
| 1억 8천만 원 미만 | 최대 약 25% 더 |
| 1억 8천만 ~ 2억 5천만 원 미만 | 최대 약 20% 더 |
금액으로 보면 작지 않습니다. 2억 원 주택에 70세로 가입하면 일반형은 월 61만 5천 원인데, 우대형은 최대 약 73만 8천 원입니다. 월 12만 3천 원 차이이고, 20년을 받으면 2,952만 원 차이입니다.
기초연금을 받고 계시고 집이 2억 5천만 원 아래라면 일반형으로 상담받기 전에 우대형 대상인지부터 물어보십시오.
보증료가 따로 나갑니다
글에서 잘 안 다뤄지는 비용입니다. 주택연금은 공짜로 보증해 주는 것이 아닙니다.
- 초기보증료 — 주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 한 번 냅니다
- 연보증료 — 대출잔액에 매월 붙습니다
- 대출이자 — 받은 연금에 이자가 붙어 쌓입니다
| 주택가격 | 초기보증료 (1.0%) |
|---|---|
| 2억 원 | 200만 원 |
| 3억 원 | 300만 원 |
| 5억 원 | 500만 원 |
| 12억 원 | 1,200만 원 |
초기보증료는 2026년에 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내렸습니다. 3억 원 주택이면 450만 원에서 300만 원으로 150만 원, 12억 원이면 1,800만 원에서 1,200만 원으로 600만 원이 줄었습니다. 대신 매월 붙는 연보증료율은 올랐으니, 본인 조건으로는 공사에서 확인하십시오.
이 비용들은 지금 통장에서 빠져나가지 않습니다. 대출잔액에 쌓였다가 나중에 집을 정산할 때 한꺼번에 차감됩니다. 그래서 체감이 안 되지만, 상속인에게 돌아갈 몫은 그만큼 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
가입 후에 집값이 오르면 연금도 오르나요?
오르지 않습니다. 월지급금은 가입 시점에 확정됩니다. 대신 나중에 정산할 때 오른 집값이 반영되어 상속인에게 돌아가는 몫이 늘어납니다.
오래 살아서 받은 돈이 집값을 넘으면 어떻게 되나요?
상속인에게 추가로 청구하지 않습니다. 반대로 받은 금액이 집값보다 적으면 남는 돈은 상속인에게 갑니다.
빨리 가입하는 게 유리한가요?
꼭 그렇지 않습니다. 같은 집이라도 늦게 가입할수록 매달 받는 금액이 많아집니다. 당장 생활비가 급하지 않다면 서두를 이유가 없습니다.
공시가격이 12억 원을 넘으면 방법이 없나요?
기준은 부부 소유 주택의 공시가격 합계입니다. 집이 여러 채여도 합산해서 12억 원 이하면 가입할 수 있습니다.
정리
55세, 공시가격 12억 원, 실거주 이 세 가지가 입구입니다.
집을 팔지 않고 현금 흐름을 만드는 거의 유일한 방법이고, 오래 살아도 상속인에게 빚이 넘어가지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만 월지급금이 가입 시점에 고정된다는 점과 늦게 가입할수록 월 금액이 커진다는 점 때문에, 가입 시기 자체가 하나의 판단 대상입니다.
노후 소득은 여러 제도를 겹쳐서 봐야 합니다. 기초연금과 함께 계산해 보시고, 국민연금을 언제부터 받을지도 같이 정하는 편이 낫습니다.
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출처
- 한국주택금융공사 — 가입 요건 및 월지급금 산정 기준 (상담 1688-8114)
- 예상연금 조회 — 나이와 주택 가격으로 직접 계산
- 한국주택금융공사 「월지급금 예시」 — 종신지급방식 정액형, 2026.3.1. 기준 연령·주택가격별 월지급금
이 글은 2026년 10월 기준으로 정리했습니다. 월지급금·보증료·우대형 기준은 한국주택금융공사 공식 안내를 확인했습니다. 가입 요건은 한국주택금융공사 안내를 확인했습니다. 월지급금은 2026년 3월과 6월에 조정된 바 있고 이후에도 바뀔 수 있으므로, 가입 전 공사 홈페이지에서 본인 기준으로 직접 조회하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 금융 자문이 아닙니다.
작성: 신사임당 · 최종 수정: 2026년 10월 10일